補助金有惡性循環的風險
有多種作法可以活化城市。有適合NPO法人做的情況，也有成立一般的商業型股份有限公司會比較適合的情況。捐贈和補助金占比高時NPO比較適合，但是我想做的地方創生卻是比較適合以商業手法來推動的。或是，也有人會質疑追求利潤的民間企業能夠重生城市嗎？ 這應該是不營利的政府工作才對呀？
實際上，當我和夥伴們開始進行重生熱海的活動時，感受到NPO活動的極限，打算成立股份有限公司時，就有人說了，「你們想利用NPO得到的信用來賺錢嗎？」
那時候，我們是這麼回答，「是的，你說的沒錯。我要好好賺錢，要賺取利潤。不賺錢的話，營運無以為繼，而且也無法一個接一個地推動城市重生的事業。」
我們認為，賺錢不是壞事，反而是不賺錢時事業就無法延續下去。而重要的是，賺到的錢要用在哪裡？
為什麼不賺錢，活化城市的活動就無法持續下去了呢？答案是，只依賴補助金時，地方創生將有陷入惡性循環的危險。
拿補助金來推動事業，就只能夠在政府限制的範圍內進行事業。有了限制，發想就會受限，容易成為無趣的事業。一旦績效不佳時，無法集中人、物、金錢來臨機應變。這麼一來會更加依賴補助金，而事業的限制也將愈來愈嚴重……
當事業遇到了瓶頸，補助金被取消後，事業就會垮掉。「建構出運用手頭上的資源進行事業獲得利益，再繼續投資到下個事業的循環，是活化街區的基本」（引用自木下齊《地方創生大全》東洋經濟新報社）
木下先生在自己的著作裡也說過，使用民間企業取得的利益，才會是可長可久的地方創生。這一點我也有同感。此外，商業是以客為尊，重點在客人身上，而要用補助金時重點就會在政府而不是客人了。這樣是不會有發展的。
考量到依賴補助金的負面因素，熱海的地方創生工作才會想以自己的力量賺錢，以自立的形態開展事業，才會成立股份有限公司。
我們以不依賴補助金、能夠持續下去的地方創生為目標。要做到這一點，運用商業手法的地方創生是最有效的方法。
城市的骨幹是不動產擁有者
我們認為，「地方創生是不動產擁有者才應該做的工作。」城市的價值上升後，獲利最大的是不動產擁有者。
一般的不動產擁有者就只是擁有不動產，卻沒有做到原始定義中不動產擁有者該做的工作。當然，幾乎所有的人原來都不是想成為專業不動產擁有者，而是本業是其他商業，因為本業的需要而持有土地或大樓等，才成為不動產擁有者的。
不過，要讓城市朝向好的方向發展，只憑藉物件能租出去就好的意識是做不到的。要讓這個地方變得富有魅力，須要發想如何提升街區整體價值。要提升自己不動產的價值，必須提升地方的價值才可能做到。因此，不動產擁有者之間的橫向合作勢必不可或缺。
但是，不動產擁有者的腦中幾乎從來沒有過合作意識，只有過「活化商店街」形態中生意上的合作。
這麼做，城市不會改變。要更具策略地去提升不動產附加價值的意識，以及成立組織才有可能。我們成立股份有限公司的目的，就在於有策略地提高街區的價值。
在之前從未有過提高不動產附加價值意識的熱海，我們的做法是讓不動產的擁有者都能夠注意到─城市活化後直接獲利的人，是不動產擁有者的身分而不是商店店主的身分。也可以說，設施管理是不動產擁有者進行策略思考時最早出現的營利行為。
掌握城市變化的徵兆，吸引新的使用者
翻新這個概念，很容易想到的是單純地把古老建築重生之後加以使用。的確，目前而言帶出古老建築的優點再使用的情況很多，但這不是讓建築重生的概念。
創造出該建築的新使用方法，吸引新的使用者這一點，才是真正的重點。
清水先生常這麼說，「要徹底地觀察城市。要注意到現在城市裡出現了什麼變化，城市經常會出現變化。重要的是要掌握住這類變化的徵兆。」
不要忽略了變化初期的徵兆非常重要。例如，廣島縣尾道市，有座利用縣營倉庫、名為「ONOMICHI U2」的自行車複合設施非常成功。尾道市內有廣島縣和愛媛縣之間的「島波海道」經過，這條路線可以騎乘自行車。因此，全世界的自行車愛好者都聚集於此。
這就是掌握住騎乘「島波海道」自行車騎士增加的城市變化，打造出新設施以提供新價值給自行車騎士，造就成功的例子。像這個例子般，藉由掌握住變化的徵兆，便可以改變地方事業。
觀察城市變化多麼重要，我們在舉辦「熱海溫泉玉手箱」活動時切身感受到了。二○○九年起的三年，就是走遍城市的大街小巷，天天都在觀察哪種人會想參加什麼樣的計畫？ 哪些人又會喜歡什麼樣的東西？ 回想起來，「熱海溫泉玉手箱」就像是從事數量龐大的營銷測試一般，真是非常珍貴的經驗。
找出周邊會想要模仿的事情，正是重點所在。就像是過去清水先生自己，以葡萄酒吧的大流行來改變了城市一樣。會發生改變城市新變化的地方、新的參與者會來的地方─我們該做的，就是準備好這些地方。
第4章中介紹的「成功因素」
• 有了解決問題和賺錢的兩個輪子，民間從事的地方創生才會成功。
• 成為江戶時代街屋管理者（家守）的現代版，掌握住改變街區的重點。
• 比都市更新速度快而且CP值又高的翻新地方創生。
• 由新參與者展開新使用方法，在街區翻新舊建物，創生都市。
• 把整個城市看作公司，先進行削減成本來確保城市的投資本金。
• 地方創生的目的在於提升街區的價值，那也就是不動產價值的提升。
• 城市活化後，最終會獲得利益的是不動產擁有者。因此，地方創生是不動產擁有者最該做的工作。
• 補助金會有惡性循環的風險。
• 掌握住變化的徵兆，讓城市產生出新的內容，吸引新的使用者。
本文摘自：《熱海重生：地方創生的典範》
作者：市來廣一郎
出版社：天下雜誌
